Há novas regras no crédito habitação, que visam ajudar as famílias a enfrentar o impacto da subida das taxas de juro na prestação da casa, num momento de alta inflação e perda de rendimentos. E temas como a amortização do crédito habitação e renegociação dos empréstimos fazem parte do decreto-lei aprovado em Conselho de Ministros. Preparámos este guia completo, com as respostas que tens de saber.

O diploma do Governo, que tem como objetivo baixar o crédito habitação nos orçamentos familiares e vem definir um conjunto de medidas de acompanhamento e mitigação do aumento da taxa de esforço no crédito habitação, obteve luz verde esta quinta-feira, dia 3 de novembro. Permite, por exemplo, que os empréstimos habitação com taxas de esforço acima de 36% possam ser renegociados com a banca sem penalizações, desde que o financiamento em causa seja inferior a 300.000 euros. E a comissão de amortização antecipada do crédito habitação fica suspensa.

Mas o que deve saber antes de renegociar o crédito habitação e pedir apoio.

O que diz o novo diploma que define medidas de apoio ao crédito habitação?

As famílias com empréstimos de taxa variável – que representam a grande maioria dos contratos – estão a sentir as taxas de juro subir assim que as prestações são atualizadas. Isto porque as taxas Euribor estão a subir a alta velocidade para todos os prazos, atingindo máximos da última década.

Para evitar o incumprimento do pagamento das prestações da casa mais elevadas, o decreto-lei agora aprovado “estabelece medidas de acompanhamento e mitigação do aumento da taxa de esforço em contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente”, lê-se no comunicado do Governo.

Quais são os contratos de crédito habitação que podem ser renegociados?

Nem todos os créditos habitação estão abrangidos. Os empréstimos da casa que podem ser renegociados, segundo o diploma, devem cumprir as seguintes características:

• Contratos de crédito habitação para compra de casa própria e permanente;
• Empréstimo de taxa variável e indexado à Euribor;
• Créditos habitação até aos 300 mil euros do capital em dívida.

Uma vez que a maioria dos créditos habitação em Portugal são de taxa variável, o secretário de Estado do Tesouro, assume que este diploma inclui a “quase totalidade” dos contratos. Mas, note-se, que ficam de fora destes apoios os créditos habitação de taxa fixa, contratados para adquirir uma segunda habitação e ainda os créditos ao consumo.

Quem pode renegociar o contrato de crédito habitação?

Além de ter de cumprir as características acima referidas, o diploma prevê que a renegociação dos créditos habitação pode ser feita quando se verificar pelo menos uma de três situações:

• Taxa de esforço supera os 50% (caso em que não será necessário comparar com situações passadas);
• Taxa de esforço aumenta, pelo menos, cinco pontos percentuais e supera 36%;
• Taxa de esforço superior a 36% e tenha verificado um acréscimo de três pontos percentuais da taxa de juro a que foi contratualizado o crédito habitação. Ou seja, quando a taxa de esforço “aumenta o que prevê o teste de stress do Banco de Portugal, e daí resulte também uma taxa de esforço superior a 36%”, refere o documento.

O diploma prevê ainda salvaguardas para novas situações de desemprego.

Ter uma taxa de esforço superior a 36% dá acesso à renegociação do crédito habitação?

Não necessariamente. Se o empréstimo da casa for para segunda habitação e for superior a 300 mil euros, fica automaticamente excluído. Além disso, se a taxa de juronão subir, pelo menos, três pontos percentuais também poderá ficar de fora destes novos apoios à renegociação do crédito habitação.

Por exemplo, um crédito habitação que foi contratado com base numa taxa de esforço de 35% e com uma taxa de juro de 2% e, com a subida das taxas de juro, a taxa de esforço subiu para 38% e os juros para 4% (ou seja, mais 2 pontos percentuais). Neste caso, embora a taxa de esforço esteja acima dos 36%, a subida dos juros não cumpriu os requisitos para ter acesso à renegociação do empréstimo: nem a taxa de esforço sofreu um agravamento de cinco pontos percentuais e nem a taxa de juro inicialmente contratualizada verificou um acréscimo de três pontos percentuais.

Quem inicia o processo de renegociação do crédito habitação?

Assim que o decreto-lei for publicado em Diário da República, os bancos têm 45 dias para avaliar a carteira de créditos habitação e detetar as famílias que apresentam uma evolução da taxa de esforço dentro dos patamares referidos pelo diploma. E, depois, deverão contactar os mutuários para iniciar os processos de renegociação de crédito habitação. O Governo definiu que o “Banco de Portugal terá a missão de fiscalizar” estas operações.

Mas também as famílias que se sintam em dificuldades em pagar o empréstimo da casa poderão tomar a iniciativa e contactar os bancos para perceber que estão elegíveis para renegociar a dívida do crédito habitação de acordo com as condições do novo diploma.

Quais são as soluções que podem ser apresentadas renegociar o crédito habitação?

Entre as soluções que podem ser usadas na renegociação do crédito habitação estão:

• o alargamento do prazo do crédito habitação;
• a consolidação de créditos;
• a realização de um novo crédito habitação;
• a redução da taxa de juro durante um determinado período.

Renegociar o crédito habitação tem custos?

Segundo o secretário de Estado, a renegociação do empréstimo da casa é um processo “sem encargos para o cliente”.

Há condições especiais para quem decidir amortizar o crédito habitação?

Sim. O decreto-lei prevê ainda a suspensão temporária da comissão de amortização antecipada nos contratos de crédito a taxa variável, independentemente do montante do crédito. Ou seja, as famílias não terão de pagar 0,5% do capital que pretendem amortizar até ao final de 2023. As novas regras de renegociação do crédito habitação vão ser aplicadas desde a entrada em vigor do decreto-lei e durante todo o ano de 2023.